AGGIUDICAZIONE ASTA IMMOBILE SENZA CUSTODE( NON NOMINATO DAL TRIBUNALE )

  • 259 Viste
  • Ultimo messaggio 24 giugno 2018
giamby69 pubblicato 06 febbraio 2018

 Buongiorno,essendomi aggiudicato un immobile in asta il 07/11/2017,( immobile libero )versato l'intero importo in data successiva,con decreto di trasferimento firmato dal giudice il 31/01/2018 , nn avendo il giudice nominato il custode,e nn essendo la procedura in possesso delle chiavi,vorrei cortesemte sapere come posso procedere per poter accedere all'immobile stesso ed entrarne in possesso.

Devo assolvere a qualche obbligo o posso a mie spese chiamare un fabbro aprire le porte,e sostituire le serrature?

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
astalegale pubblicato 11 febbraio 2018

La risposta alla sua domanda deve necessariamente partire dalla lettura dell’art. 559 c.p.c., ai sensi del quale il debitore con il pignoramento è costituito “custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti senza diritto a compenso”. La medesima norma prevede che egli debba essere sostituito nella custodia, al più tardi, con l’ordinanza di vendita, a meno che il Giudice, “per la particolare natura” dei beni stessi, “ritenga che la sostituzione non abbia utilità”.

Da questa norma si ricava il dato per cui nelle procedure esecutive è sempre individuabile un custode: o nella persona del debitore esecutato, oppure in quella del custode nominato dal Giudice in sua sostituzione.

In linea generale l’aggiudicatario del bene, una volta divenuto proprietario a seguito dell’adozione del decreto trasferimento, che pacificamente determina il prodursi dell’effetto traslativo (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) dovrebbe ottenere dal custode la consegna del bene, attraverso la consegna delle chiavi.

Sempre in linea generale, siamo dell’avviso che egli non possa conseguire questa disponibilità mediante un’azione di forza, poiché potrebbe incorrere nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, previsto dall'art. 393 cp, a mente del quale “Chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo, mediante violenza sulle cose, è punito, a querela della persona offesa con la multa fino a cinquecentosedici euro”. In giurisprudenza è stato ad esempio ritenuto che risponde del reato suddetto “il socio accomandatario di una s.a.s. che, in conseguenza di contrasti insorti con il socio accomandante, sostituisce la serratura della porta di ingresso del locale dove si svolge l'attività commerciale, al fine di impedire all'accomandante l'accesso al locale per l'esercizio dei diritti riconosciutigli dall'art. 2320 cod. civ..” (Cass. Sez. 6, n. 4464 del 15/12/2016), oppure “il proprietario di un immobile che, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte all'inottemperanza del conduttore dell'obbligo di rilascio, anziché ricorrere al giudice con l'azione di sfratto, si fà ragione da sè, sostituendo la serratura della porta di accesso e apponendovi un lucchetto” (Cass., sez. 6, 18.1.2005, n. 10066).

Così inquadrata, da un punto di vista sistematico, riteniamo che nel suo caso il fatto che, come riferito nella domanda, il bene è libero (le suggeriamo di accertare che questo dato risulti dagli atti della procedura), la dispensa dall’adozione di provvedimenti di carattere formale, per cui a nostro avviso può entrare nel possesso dell’immobile senza bisogno di formalità.

giamby69 pubblicato 12 febbraio 2018

Grazie mille per la celere risposta.

astalegale pubblicato 14 febbraio 2018

grazie a lei

alessandro più pubblicato 21 febbraio 2018

Come devo procedere nel caso il custode sia il debitore e l'immobile sia occupato da terzo senza titolo. Sono in attesa del decreto di trasferimento quali sono gli scenari possibili? Il giudice è obbligato a nominare un custode terzo? Devo richiederlo io prima del decreto stesso? Quali sono i costi e chi li sopporta? Se non lo fa come dovrò procedere? Grazie in anticipp

annamaria2 pubblicato 21 febbraio 2018

Buonasera, 

mi sono aggiudicata in asta un immobile nel 2017, e finalmente dopo 6 mesi è arrivato il decreto di trasferimento. Questa procedura di alcuni anni fa non prevedeva la nomina di un custode giudiziario delegato, prevedendo la persona del debitore come custode dell'immobile, in cui risulta peraltro residente.

Volevo cortesemente chiedervi se il notaio delegato alla vendita è esentato dalla liberazione dell'immobile poichè trattasi di vecchia procedura di vendita e se quindi dovrei provvedere personalmente ed a mio carico tramite un avvocato di fiducia a comunicare al debitore la vendita e a procede con la liberazione.

Inoltre il debitore, pur risultando residente, non ritira le comunicazione relative alla vendita perchè questa casa è usata come casa estiva. Non saprei dove altro comunicare al debitore il decreto di trasferiemento, non avendo altri dati oltre quelli di residenza (dove di fatto non risiede nessuno e l'immobile risulta chiuso).

Nel ringraziarvi per l'utile e chiarificatore servizio che svolgete, porgo cordiali saluti.

astalegale pubblicato 24 febbraio 2018

Rispondiamo per primo ad Alessandro.

Per comprendere il da farsi occorre muovere dalla lettura del terzo e quarto comma dell’art. 560 c.p.c., a mente dei quali Il giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario al più tardi quando provvede all'aggiudicazione.

Questo provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. A tal fine il giudice può anche avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari (ad esempio per sostituire la serratura).

Ricordiamo inoltre che ai sensi dell’art. 559 c.p.c., il debitore con il pignoramento è costituito “custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti senza diritto a compenso”. La medesima norma prevede che egli debba essere sostituito nella custodia, al più tardi, con l’ordinanza di vendita, a meno che il Giudice, “per la particolare natura” dei beni stessi, “ritenga che la sostituzione non abbia utilità”.

Occorre pertanto verificare quali sono le ragioni per le quali il debitore è stato mantenuto nella custodia, e chiedere eventualmente la nomina del custode che si occupi della liberazione dell’immobile, con una istanza depositata in cancelleria.

Questa è una prima possibilità attraverso la quale la disponibilità dell’immobile può essere conseguita. Il suo vantaggio è che di essa si occupa il custode con oneri a carico della procedura.

Gli inconvenienti sono che occorre attendere i tempi di adozione dell’ordine di liberazione, ed i tempi della sua attuazione, che dipendono dalla solerzia del custode.

Altra possibilità è quella di agire con una esecuzione per rilascio ai sensi degli artt. 605 e ss c.p.c., mettendo in esecuzione il decreto di trasferimento, che ai sensi dell’art. 586, ultimo comma c.p.c., costituisce titolo esecutivo per il rilascio. Questa procedura è a carico dell’aggiudicatario, ma le evita di attendere l’emissione dell’ordine di liberazione, poiché il titolo in forza del quale poter agire è, come detto, il decreto di trasferimento.

 

Quanto alla domanda di Annamaria, osserviamo che le norme di cui abbiamo appena detto sono state così modificate dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119 e si applicano anche alle procedure in corso. Infatti, mentre la norma che ha modificato il terzo comma dell’art. 560 non era previsto alcun regime transitorio, sicchè essa era immediatamente esecutiva, le modifiche di cui al quarto comma si sarebbero applicate anche agli ordini di liberazione disposti, nei procedimenti di esecuzione forzata per espropriazione immobiliare, successivamente al decorso del termine di 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione decreto a norma dell’art. 4, co. 4, d.l. 59/16” (quindi dal 2 agosto 2016); così recita l’art. 4 comma 1, lett. d) n. 1, del d.l. 59/16.

Ed allora, anche nel suo caso occorrerà in primo luogo verificare se il delegato è stato nominato anche custode del bene; in caso contrario è possibile richiedere al Giudice la nomina di un custode e l’adozione dell’ordine di liberazione, da eseguirsi a cura di questi.

annamaria2 pubblicato 20 giugno 2018

Buonasera

Nel ringraziarvi per la cortese risposta e per l'utile servizio di informazione che svolgete,

sono qui a distanza di 4 mesi perchè il notaio delegato alla procedura ci ha suggerito di liberare l'immobile con l'assistenza di un legale. 

Il decreto è di dicembre 2017.

L'avvocato ha inviato presso l'immobile l'avviso di avvenuta vendita e questo ha comportato un attesa di 30 giorni di compiuta giacenza, perchè l'immobile è disabitato pur avendo lì il debitore la residenza.

E' stato effettuato il Precetto ed il preavviso, ma l'ufficiale giudiziario ha scritto sulla cartolina di notifica che il debitore è irreperibile e, a detta dell'avvocato è necessario ripetere tutta la procedura daccapo ma avvalendosi di un altro articolo del codice, che prevede un altra procedura.

A questo punto vi chiedo come dovrei comportarmi per accellerare la procedura ed evitare altri cavilli dovuti al fatto che il debitore non risiede fisicamente nell'immobile.... può essere utile andare a parlare direttamente con l'ufficiale giudiziario?

E' meglio chiedere all'avvocato di inoltrare al Giudice la richiesta di nomina di un custode?

Neanche l'amministratore del condominio ha i contatti dell'esecutato, perchè a quelli precedenti non risponde.

Cosa rischio se mi faccio dare le chiavi del cancello condominiale dall'amministratore e poi con un fabbroprovvedo a far cambiare la serratura, tenendo presente che ho già informato il debitore della vendita tramite avvocato con  raccomandata A.r.? 

Cordiali saluti 

astalegale pubblicato 24 giugno 2018

Rispondiamo alla domanda osservando che il rischio che si corre nell'ipotesi prospettata è quello di un atto illecito; potrebbe ipotizzarsi il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, previsto dall'art. 393 cp, a mente del quale “Chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo, mediante violenza sulle cose, è punito, a querela della persona offesa con la multa fino a cinquecentosedici euro”.

Si tenga presente che sempre la stessa norma precisa che “Agli effetti della legge penale, si ha violenza sulle cose allorché la cosa viene danneggiata o trasformata, o ne è mutata la destinazione”.

In giurisprudenza è stato ad esempio ritenuto che risponde del reato suddetto “il socio accomandatario di una s.a.s. che, in conseguenza di contrasti insorti con il socio accomandante, sostituisce la serratura della porta di ingresso del locale dove si svolge l'attività commerciale, al fine di impedire all'accomandante l'accesso al locale per l'esercizio dei diritti riconosciutigli dall'art. 2320 cod. civ..” (Cass. Sez. 6, n. 4464 del 15/12/2016), oppure “il proprietario di un immobile che, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte all'inottemperanza del conduttore dell'obbligo di rilascio, anziché ricorrere al giudice con l'azione di sfratto, si fà ragione da sè, sostituendo la serratura della porta di accesso e apponendovi un lucchetto” (Cass., sez. 6, 18.1.2005, n. 10066).

Ciò detto, e venendo al suo caso, il fatto che il bene sia ormai disabitato (ne è prova, ci pare di capire, il fatto che la notifica eseguita presso quell'indirizzo dall'ufficiale giudiziario non sia andata a buon fine) le consente, con tutta probabilità, di accedere con un fabbro e sostituire la serratura senza che nessuno possa obiettarle nulla.

Resta però una ipotesi residuale rappresentata dal fatto che l'occupante avrebbe potuto lasciare all'interno dell'immobile dei beni di cui potrebbe un domani chiederle conto.

Dal tenore della domanda ricaviamo inoltre il dato per cui è stata intrapresa una ordinaria esecuzione per rilascio ai sensi degli artt. 605 e ss c.p.c., e che è stato già notificato il preavviso di rilascio di cui all'art. 608 c.p.c.

Il fatto che il destinatario dell'atto risulti irreperibile presso quel luogo effettivamente impone un rinnovo della notificazione (ai sensi dell'art. 143 c.p.c.) che sarà eseguita presso il comune dell'ultima residenza conosciuta.

Giunti a questo punto, la cosa più conveniente è quella di pazientare ancora un po', visto che la procedura per rilascio è stata avviata. Il suggerimento che ci sentiamo di offrirle è quello di essere presente (personalmente o per il tramite del suo avvocato)  il giorno fissato per il rilascio dall'ufficiale giudiziario con un suo fabbro al fine di procedere alle operazioni di sostituzione della serratura in quello stesso momento.

Close