aggiudicatario con D.d.T. locazione trascritta e successiva revoca D.d.T.

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  • Ultimo messaggio 13 agosto 2021
avvocato pubblicato 26 luglio 2021

Buongiorno, pongo il seguente quesito:

1) aggiudicatario con Decreto di Trasferimento loca con rogito trascritto ad altro soggetto giuridico, con contratto di durata superiore ai 9 anni (2643 c.c. n. 8)

2) viene revocato il D.d.T.,

3) IVG chiede la restituzione dell'immobile,

il Locatario può opporre la locazione trascritta nei registri immobiliari stipulata dall'aggiudicatario che aveva pagato quanto dovuto a seguito dell'aggiudicazione, aggiudicatario che ha ricevuto l'immobile a seguito di D.d.T. regolarmente registrato, volturato e trascritto nei Registri Immobiliari?

Grazie per le vostre risposte

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astalegale pubblicato 02 agosto 2021

Rispondiamo all’interrogativo formulato premettendo che in giurisprudenza è consolidato il principio in forza del quale Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente. Ne consegue la validità ed efficacia della locazione stipulata dal condomino di un bene comune del quale abbia la detenzione esclusiva. (Sez. 3, Sentenza n. 15443 del 14/07/2011, Rv. 618635 - 01).

Recentemente è stato altresì precisato che “Salvo il caso in cui ne abbia acquisito illecitamente la detenzione, la mancata disponibilità (giuridica o di fatto) del bene da parte del locatore integra un difetto di legittimazione alla stipula del contratto di locazione, dal quale discende non già la nullità, ma la mera inefficacia del contratto medesimo, nei soli rapporti con l'effettivo legittimato” (Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 15292 del 05/06/2019, Rv. 654308 - 01)

Da queste premesse giurisprudenziali è facile a nostro avviso trarre la conseguenza per cui ferma restando la validità del contratto stipulato tra locatore e conduttore, esso non può essere opposto al vero proprietario (estraneo al rapporto), a meno che costui con un proprio comportamento non abbia dato causa ad un legittimo affidamento del conduttore.

Se così non fosse, chiunque, per quanto non legittimato o legittimato in forza di una situazione giuridica suscettibile di caducazione, potrebbe concedere in locazione un bene e così vincolare il legittimato effettivo.

Riteniamo dunque che il conduttore sia tenuto a restituire il bene poichè la locazione non è opponibile al custode.

avvocato pubblicato 03 agosto 2021

Salve,

grazie per la risposta,

vorrei focalizzare alcuni dettagli temporali per inquadrare meglio la fattispecie:

l'aggiudicatario, proprietario dell'immobile acquistato e pagato tramite asta/esecuzione immobiliare, al momento della stipula della locazione, era proprietario in base al Decreto di Trasferimento, sul bene non vi era ormai più trascritto alcun pignoramento (cancellato con ordine contenuto nel decreto di trasferimento), il locatario, a ciò assicurato dal Notaio che ha fatto le sue verifiche nei registri immobiliari, ha rogitato previa conferma notarile della piena proprietà alla data del rogito, in capo al locatore. Non era neppure pendente, ne alla data, ne successivamente, alcuna opposizione agli atti esecutivi proposta da terzi. Tutto fatto, interviene la revoca del D.d.T., (mai notificata all'aggiudicatario, titolare di D.d.t., ma questo non rileva ai nostri fini), revoca che viene annotata nei registri immobiliari dopo il rogito (revoca che, mi pare di capire dalla lettura della Giurisprudenza, non ha alcun effetto sulla cancellazione del pignoramento che non "risorge", mi si passi il termine).

Potreste indicarmi Giurisprudenza che ha giudicato sul tema? Grazie mille per la vostra disponibilità

astalegale pubblicato 07 agosto 2021

Le nostre considerazioni nascono dal fatto che la revoca del decreto di trasferimento ha efficacia retroattiva, per cui, ferma restando la validità del rapporto tra locatore e conduttore, essa non è opponibile al terzo proprietario (ridivenuto tale per effetto della revoca del decreto di trasferimento).

Il principio al quale ci siamo ispirati è quello per cui il proprietario in buona fede non può subire limitazioni al proprio diritto (id est la costituzione di un diritto personale di godimento in capo ad un terzo) per effetto di condotte poste in essere da soggetti che ex post si rilevano non essere legittimati; il precedente che abbiamo citato (Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 15292 del 05/06/2019) riassume questi concetti affermando che la stipula del contratto a non domino lo rende inopponibile al proprietario del bene.

L’unica strada in forza del quale il conduttore potrebbe provare a salvare la propria posizione è quella di affermare (se la revoca del decreto di trasferimento è avvenuta in forza di specifica impugnazione del decreto di trasferimento) che la domanda di revoca del decreto di trasferimento andava trascritta a norma dell’art. 2652 n. 6 c.c. o 2653 n. 1 c.c. (a seconda di quale fosse il contenuto della domanda).

avvocato pubblicato 11 agosto 2021

ringrazio per la risposta.

Avrei un altro quesito: l'aggiudicatario, destinatario del D.d.T. ha effettuato dei lavori di ristrutturazione dell'immobile non appena gli è stato consegnato dall'IVG; ora nel caso che l'immobile torni nella materiale disponibilità del Tribunale (e che sia aggiudicato a soggetto terzo in una futura asta), a chi e con quale azione giuridica l'aggiudicatario può chiedere di essere risarcito delle spese effettuate tra la consegna dell'immobile e la revoca del decreto di trasferimento?

Grazie

astalegale pubblicato 13 agosto 2021

Probabilmente l'unica azione esperibile è quella di ingiustificato arricchimento.

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