aggiudica di diritti reali minori a fronte del diritto di piena proprietà dell'esecutato

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  • Ultimo messaggio 26 luglio 2021
matteomariazoccoli pubblicato 21 novembre 2019

Buongiorno, ho un dubbio che vorrei mi chiariste, in caso di asta telematica che ha come oggetto la piena proprietà di un'immobile. Nella costruzione della domanda il sistema sembra garantire la possibilità di differenziare, in caso di offerta congiuta di più persone, non solo la quota per la quale si concorre ma addirittura il diritto reale minore come l'usufrutto. Mi chiedo quindi se sia percorribile la strada, in sede di aggiudica congiunta di due soggetti che prevede l'indicazione per il trasferimento, di un diritto di usufrutto ad uno e la nuda proprietà all'altro. Di fatto si trasferirebbe un diritto diverso da quello in capo al debitore esecutato, con uno spacchettamento in sede di aggiudica.

La mia questione riguarda una mamma ed una figlia che acquisterebbero insieme un appartamento, c'e' sempre bisogno da parte degli altri offerenti, in questo caso la figlia, di procura rilasciata al titolare della casella di posta certificata ex art. 12 comma 4 del Regolamento vendite in via telematica? Qualora questa procura non ci fosse ? 

Mi è capitato in passato sempre ad un asta telematica, che due coniugi avessero presentato offerta congiunta senza allegare procura ed il decreto di trasferimento ha comunque sancito in loro favore e pro quota del 50% il trasferimento della proprietà del bene. Rileva forse la volontà del delegato alla vendita che prepara il decreto di trasferimento?

Vi ringrazio e resto in attesa di un vostro riscontro.

 

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astalegale pubblicato 23 novembre 2019

Osserviamo che in via generale non vi sono ostacoli di ordine normativo ad ammettere la possibilità che l’offerta di acquisto sia formulata da più soggetti, con previsione di una ripartizione tra essi del bene posto in vendita. La dottrina che si è occupata del tema non lo esclude, né del resto, ci pare di poter aggiungere, esistono interessi (delle parti o di rilievo pubblicistico) che ostano a questa conclusione.

È controversa, invece, la possibilità che il diritto venduto possa essere frazionato (con attribuzione per esempio, come nella domanda proposta, al soggetto A della nuda proprietà ed al soggetto B del diritto di usufrutto).

Trib. Milano, 30 aprile 2001 ha ritenuto (secondo noi correttamente) percorribile questa strada. L’argomento contrario rispetto a tale scelta riposa nel principio (risalente e mai contestato) per cui oggetto di trasferimento possono essere solo i diritti pignorati, ed il decreto di trasferimento non può costituire ex novo diritti di cui il debitore non era titolare, poiché ciò si risolverebbe un uno modo di trasferimento atipico della proprietà (e dei diritti reali).

L’ostacolo, tuttavia, non ci sembra insormontabile, ove si osservi che oggetto di trasferimento è comunque il diritto di proprietà, con la sola avvertenza che essa non viene acquistata per intero da un solo soggetto, ma da due, i quali divengono rispettivamente proprietari della nuda proprietà e dell’usufrutto.

In ogni caso, entrambi i soggetti devono risultare offerenti.

Questa possibilità è esplicitamente riconosciuta in sede di vendita telematica poiché il software ministeriale per il tramite del quale si compila l’offerta di acquisto prevede, per ogni offerente, di indicare sia il diritto che si intende acquistare (ad es. nuda proprietà o usufrutto) che la quota di acquisto (500/1000, 1000/1000, ecc.).

Se dunque si vuole “spacchettare” la proprietà tra tizio e caio tizio offrirà di acquistare il 1000/1000 della nuda proprietà e caio i 1000/1000 dell’usufrutto.

matteomariazoccoli pubblicato 23 novembre 2019

grazie per la chiara e esaustiva risposta

astalegale pubblicato 26 novembre 2019

grazie a lei!

matteomariazoccoli pubblicato 30 novembre 2019

Buongiorno, rispetto alla questione dello spacchettamento, il software ministeriale ha forse un piccolo problema che mi ha fatto desistere per evitare di incorrere in fastidiosi errori.

Infatti se si compila il form della domanda, nella parte in cui si può sceglire, con semplice elenco che si apre a tendina, il tipo di diritto per la quale si presenta l'offerta, si può selezionare anche la quota. Ovvio che come avete giustamente fatto notare voi, la quota per l'usufrutto deve essere di 100/100 e per la nuda proprietà di 100/100.  Il form però, indipendente dal tipo di diritto, è programmato per "somma 100" ergo due diritti anche se compatibili sull'immobile non possono coesistere se non a somma 100.

Un problema che penso si possa facilmente risolvere con un aggiornamento ma che attualmente non ci pone al riparo da fastidiosi impicci in caso di aggiudica e di successivo trasferimento.

astalegale pubblicato 01 dicembre 2019

Purtroppo si tratta di limiti del software che andebbero emendati. Tuttavia si potrebbe ovviare ad essi utilizzando i campi di testo per specificare cosa si intende acquistare.

vincdec10 pubblicato 08 maggio 2021

Salve lo spacchettamento dei diritti (nuda proprietà ed usufrutto) si può utilizzare in una vendita stragiudiziale con consenso dei creditori alla rinuncia esecutiva e al pagamento a saldo stralcio?

astalegale pubblicato 09 maggio 2021

Certamente si

eleonorasartori888 pubblicato 21 luglio 2021

Buona sera volevo sapere un informazione il mio compagno ed io ci siamo aggiudicati la casa asta telematica volevamo sapere se è come fare x entrare come usufruttuari lasciando la casa alla bambina

astalegale pubblicato 26 luglio 2021

Per ottenere questo risultato avreste dovuto formulare una offerta congiunta, in forza della quale i genitori chiedevano di acquistare l'usufrutto e la bambina, (previa autorizzazione del giudice tutelare) la nuda proprietà. Non avedo agito secndo la modalità che abbiamo appena indicato, ad oggi la strada ipotizzabile non è percorribile.

Infatti, la possibilità che l’immobile sia rivenduto (o donato) prima della scadenza del termine per il versamento del saldo prezzo, ed in generale prima della emissione del decreto di trasferimento (che secondo la giurisprudenza costituisce il momento in cui si produce l’effetto traslativo) è ammissibile in applicazione dei principi generali. Si tratterà, in particolare, di una vendita di cosa altrui, disciplinata dagli artt. 1478 e seguenti c.c., ed il compratore diventerà proprietario della cosa nel momento stesso in cui il compratore (in questo caso l’aggiudicatario) acquista la proprietà della cosa.

Non riteniamo invece che sia consentito, al difuori dei casi previsti dalla legge che l’aggiudicatario possa chiedere che il decreto di trasferimento venga emesso direttamente in favore di un soggetto diverso.

Invero, gli interessi pubblicistici a presidio dei quali è disciplinato il subprocedimento di vendita dell’immobile pignorato devono condurre ad escludere, in linea generale, lo stesso possa subire deviazione.

La fase della vendita senza incanto si svolge, nel sistema delineato dal codice, secondo la seguente scansione: presentazione dell’offerta, aggiudicazione (definitiva), versamento del saldo prezzo, emissione del decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario.

Le uniche alternative riconosciute dallo stesso legislatore codicistico sono quelle della presentazione di offerte di acquisto in nome e per contro altrui,  e della presentazione di offerta per persona da nominare.

Soprattutto rispetto a quest’ultima (riconosciuta e disciplinata dal combinato disposto degli artt. 571 e 579 c.p.c.), deve osservarsi che ove si ammettesse la possibilità di ottenere l’intestazione del bene in capo ad un soggetto diverso dall’aggiudicatario l’istituto dell’offerta per persona da nominare non avrebbe ragion d’essere.

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