Acquisto in asta di immobile confiscato

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  • Ultimo messaggio 29 luglio 2022
f.b. pubblicato 15 maggio 2022

Buonasera,

nel 2011 ho acquistato all'asta un immobile (esecuzione immobiliare del Tribunale Civile di Roma)

Detto immobile era gravato da:

una ipoteca del 1999

un sequestro preventivo ed un sequesto conservativo trascritti nell'anno 2002

un pignoramento del 2006

Il decreto di trasferimento del settembre 2011 prevedeva la cancellazione dell'ipoteca, del pignoramento e dei due squestri.

La conservatoria all'epoca rifiutò la cancellazione dei sequestri poiché dichiaravano di aver bisogno di un provvedimento del Tribunale Penale che li aveva pronunciati.

Tranquillo della circostanza che gli immobili acquistati all'asta dovessero necessariamente venduti "puliti" non ho dato peso alla cosa e non mi sono più occupato della vicenda.

Oggi volendo vendere l'immobile, il notaio ha fatto una visura riscontrando che risultavano ancora i 2 sequestri del 2002, ma non solo.

Risultava la confisca avvenuta nel 2006 (prima dell'asta) con trascrizione del 2012 (ovvero un anno dopo rispetto al decreto di trasferimento).

Oggi il notaio mi comunica che l'immobile non è vendibile.

Ritengo che in base ai commi 194 e 195 della Legge 228/2012 l'acquisto dovrebbe essere salvo. E' corretto?

Come mi devo muovere per poter vendere l'immobile?

Grazie in anticipo. 

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inexecutivis pubblicato 27 maggio 2022

Si tratta di un problema delicato, di cui ci siamo già occupati in questo forum, ma è opportuno riparlarne perché fonte di frequenti incertezze.

L'art. 55 del D.Lgs. 6 settembre 2011, n. 159 (Codice antimafia) prevede che  il sequestro determina il divieto di procedere in via esecutiva se l'esecuzione non è ancora iniziata, mentre provoca il divieto di proseguire l'azione esecutiva se questa è in corso; conseguentemente la successiva confisca implica l'acquisizione del bene libero da oneri e pesi  (art. 45) e determina la estinzione della procedura esecutiva pendente;

Questa disciplina non vale solo per le confische ma anche ai sequestri ed alle confische ex art. 240-bis (art. 12-sexies, d.l. n. 306 del 1992, conv. in l. n. 356/1992 (a seguito della riforma attuata con l. n. 161 del 2017).

L'art. 55 Codice antimafia, ad oggi, non risulta, applicabile ai sequestri ordinari, cioè funzionali ad una confisca ex artt. 240 o 322-ter c.p.

Così sembra esprimersi la più recente giurisprudenza di merito (T. Matera, ord. coll. 27-3-2019; T. Napoli Nord, 2-6-2019) la quale ha ritenuto che, nel caso in cui nella pendenza della procedura intervenga un sequestro ordinario, il G.E. (titolare del potere di direzione del processo esecutivo ex art. 484 c.p.c.) può disporre comunque la vendita del bene (ove non l'abbia già disposta) o dare ulteriore corso al procedimento liquidatorio. Questa giurisprudenza di merito, oltre a fondare il proprio convincimento sul principio della prevalenza della trascrizione, ha osservato che la funzione del sequestro penale ordinario è quella di sottrarre all'imputato la disponibilità delle cose «che servirono o furono destinate a commettere il reato, e delle cose che ne sono il prodotto, il profitto o il prezzo del reato (art. 240 c.p.), e che tale funzione non è vanificata dalla messa vendita forzata del bene sequestrato, anche tenuto conto della circostanza che il debitore non può partecipare all'asta.

Da ultimo, il criterio della prevalenza temporale nelle ipotesi non direttamente o in via di rimando disciplinate dal codice antimafia è stato affermato da Cass. 10/12/2020, n. 28242, dove si è affermato che “La speciale disciplina dettata dall'art. 55 del d.lgs. n. 159 del 2011 (Codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione), come modificata dalla l. n. 161 del 2017, è applicabile esclusivamente alle ipotesi di confisca ivi previste o da norme che esplicitamente vi rinviano (come l'art. 104 bis disp. att. c.p.p.), con conseguente prevalenza dell'istituto penalistico sui diritti reali dei terzi che, solo se di buona fede, possono vedere tutelate le loro ragioni in sede di procedimento di prevenzione o di esecuzione penale; viceversa, la predetta disciplina non è suscettibile di applicazione analogica a tipologie di confisca diverse, per le quali, nei rapporti con le procedure esecutive civili, vige il principio generale della successione temporale delle formalità nei pubblici registri, sicché, ai sensi dell'art. 2915 c.c., l'opponibilità del vincolo penale al terzo acquirente in executivis dipende dalla trascrizione del sequestro (ex art. 104 disp. att. c.p.p.) che, se successiva all'acquisto, impedisce la posteriore confisca del bene acquisito dal terzo "pleno iure"”.

In definitiva, siamo dell’avviso per cui nel caso prospettato, se il pignoramento o l’ipoteca sono precedenti al sequestro, esso potrà essere cancellato poiché recessivo.

Ricordiamo infine che da ultimo l’applicazione delle norme del codice antimafia è stata ritenuta applicabile anche alle confische (e quindi anche ai preliminari sequestri) disposte sulla base di norme che si trovano al di fuori del codice penale (nel caso di specie si trattava di una confisca per reati tributari) da Cass. Pen., sez. III, 2.11.2021, n. 39201.

In definitiva, per comprendere se lei può essere considerato o meno proprietario del bene, sarà necessario comprendere quale tipo di sequestro penale è stato trascritto.

f.b. pubblicato 29 luglio 2022

Grazie per la Vostra risposta.

Sono a specificare quanto segue:

La successione temporale è la seguente:

1) trascrizione ipoteca (1999);

2) trascrizione sequestro preventivo ordinario ex at. 321 cpp (2002);

3) trascrizione sequestro conservativo (2002);

4) passaggio in giudicato della sentenza di confisca ordinaria (luglio 2006 ma trascritta solo nel 2012);

5) trascrizione pignoramento (settembre 2006);

6) trascrizione decreto di trasferimento (settembre 2011);

7) trascrizione della sentenza di confisca (2012).

Dunque i sequestri sono successivi all'ipoteca ma anteriori al pignoramento.

Nell'attesa di un cortese riscontro Vi ringrazio anticipatamente.

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